今年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的新聞和政策不斷，成為全年熱議的話題。最近，最高人民法院發(fā)布了新的規(guī)定，對房子問題進行了更加嚴(yán)格的管制。
法拍房新規(guī)出爐
12月19日，最高人民法院在其官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，自2022年1月1日開始施行。
新規(guī)第一條就提到：人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。
換句話說，法拍房要全面限購了。
2021年1月，上海就發(fā)布了樓市調(diào)控新政“滬十條”，明確購買法拍房也需要有上海購房資格。
2021年4月，合肥也出臺房地產(chǎn)調(diào)控八條措施，明確對市區(qū)范圍內(nèi)通過司法拍賣或招投標(biāo)中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應(yīng)當(dāng)符合住房限購政策。
隨后東莞廈門等也發(fā)布了法拍房的限購?fù)ㄖ６谧罡呷嗣穹ㄔ喊l(fā)布的新規(guī)則標(biāo)志著法拍房全面納入限購。
什么是法拍房
法拍房的全稱是“法院拍賣房產(chǎn)”，也就是過法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。
一般有幾種情況會使得房子變成法拍房：
一是購房人向銀行貸款買房，但是沒有如期如數(shù)償還貸款，如果銀行向法院提出了訴訟，可以要求購房人將現(xiàn)有的房子拍賣抵押償還貸款。
二是民間借貸，約定以房產(chǎn)抵押，按照《擔(dān)保法》的規(guī)定，債權(quán)人可以向法院出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣借款人的房產(chǎn)來抵債。
三是因為觸犯刑法被沒收個人財產(chǎn)，這樣的情況下房子拍賣后的錢就直接收歸國庫。
四是無人認領(lǐng)的房產(chǎn)，不過這種很少見。
五是由于金融犯罪，將案件中的房產(chǎn)進行查扣拍賣變現(xiàn)，然后返還給受害人。
法拍房的拍賣平臺有7家——淘寶、京東、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、融E購、北交互聯(lián)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)。
與一般的房產(chǎn)相比，法拍房具有強制性的特點，因為房子的特殊性，在交易上也有很大區(qū)別。
1.糾紛多，協(xié)調(diào)難。按照規(guī)定，執(zhí)行法院有騰房的義務(wù)，但是在實際執(zhí)行中，有些房產(chǎn)涉及金額大、綁定事項多，騰退是一個巨大的難點。
2.購房人可能需要面對更多的瑕疵。比方說沒有房產(chǎn)證，沒有交清物業(yè)、取暖費，房屋里面有租客等。這些法院是不負責(zé)管的，如果購買了法拍房，購房人要自行解決，各種費用也要自行承擔(dān)。
3.購買人不能按揭貸款，必須在短時間內(nèi)付清全款。
除此之外，法拍房市場上還有許多的“貓膩”存在。
法拍房市場有哪些亂象
1.成為“曲線購房”的對象
之前法拍房與一般的房子相比，有一個優(yōu)勢就是基本不限購，而且在價格上甚至可以達到6-8折的水平，所以很多人都將法拍房作為“曲線購房”的一種途徑。這樣也對樓市的秩序造成了一些影響。
根據(jù)央視財經(jīng)的報道，今年以來，在拍賣網(wǎng)上掛牌待售的法拍房數(shù)量呈現(xiàn)逐漸增加的趨勢。廣州、北京、深圳、上海等城市的法拍房掛牌數(shù)量都不小。
2.“黑中介”盛行
有些“黑中介”打著服務(wù)司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，然后偽造房產(chǎn)證，或者宣稱競拍失敗，但保證金不退還，讓購房人“房、財兩空”。
除此之外，市場還存在一些多次抵押、惡意租賃、非法侵占、戶籍霸占、暗藏天價過戶稅……等等問題，市場秩序有待完善。尤其是“炒房”現(xiàn)象尤為明顯。
此次新規(guī)發(fā)布，全面限購法拍房，也是打擊“炒房”的重要舉措。
購買法拍房應(yīng)該注意哪些
法拍房可以說是優(yōu)劣勢并存，想要占點便宜，就必須面對更大的風(fēng)險。如果想要購買法拍房，消費者需要注意幾個問題：
1.房子質(zhì)量問題
主要是房子的實際情況是不是跟展示的信息一致，就像我們租房一樣，需要實地去查看房子的地理位置，房屋結(jié)構(gòu)，裝修情況，配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境等等。
2.額外費用問題
比如物業(yè)費、水電費等有沒有欠繳的，涉及的一些稅費有哪些，究竟需要購房人承擔(dān)多少的額外費用？
3.租賃問題
房子中是否正在有人租賃，如果有，租賃關(guān)系怎么解除或者變更，需要多大的難度去處理。有些不法分子甚至?xí)才乓粋€債權(quán)人或者所謂租客，與其簽訂借款協(xié)議、20年租約等文件，形成債權(quán)關(guān)系，賺取額外的收益。
4.交接的難易程度問題
上文我們也提到了，騰房一直是一個巨大的難題，這其中涉及到房產(chǎn)證、租賃清場、業(yè)主多頭負債、過戶的難易程度等等相關(guān)問題。
5.注意“黑中介”的坑
購房人盡量不找中介，如果遇到需要繳納高價保證金且不退還的情況要提高警惕。
央視財經(jīng)日前公布了一起法拍房的糾紛事件，事件主人公陽女士在辦完手續(xù)、取得該房產(chǎn)所有權(quán)之后，歷時5個月，仍然是沒能順利入住。這樣的案例不在少數(shù)，法拍房的確具備一定的價格優(yōu)勢，但對于購房者來說一通操作下來卻經(jīng)常感覺“得不償失”。這便宜是否值得占，還要謹慎判斷~