央視財(cái)經(jīng)近日?qǐng)?bào)道了山東青島的一起糾紛，該業(yè)主在購(gòu)房的時(shí)候，銷(xiāo)售人員說(shuō)小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會(huì)達(dá)到31%。

房子到手以后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的房子公攤面積竟然達(dá)到了46%以上，110平方米的期房，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米。

于是該業(yè)主開(kāi)始了維權(quán)。

與此同時(shí)，這個(gè)事件也引起了一眾討論：

#業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)公攤面積近半# 

#公攤面積是否能取消#

#房屋面積縮水購(gòu)房人能否退房退款#

許多網(wǎng)友打開(kāi)了話匣子，部分人也有過(guò)類(lèi)似的經(jīng)歷。

公攤面積的產(chǎn)生跟商品房預(yù)售還有點(diǎn)關(guān)系，要從“賣(mài)樓花”說(shuō)起，不了解的小伙伴點(diǎn)開(kāi)鏈接了解一下：商品房預(yù)售制的28年是一個(gè)怎樣的故事？

上個(gè)世紀(jì)的香港房子一開(kāi)始都是一棟一棟賣(mài)，但是這樣太難賣(mài)了，后來(lái)就開(kāi)始一層一層賣(mài)，再后來(lái)就一戶一戶賣(mài)，這也就是“賣(mài)樓花”的特點(diǎn)之一。但是一戶一戶賣(mài)就存在一個(gè)問(wèn)題，大家都在同一層，樓梯、過(guò)道這些公共面積的成本誰(shuí)來(lái)出？

于是就開(kāi)始采用“公共契約”，公共部分的費(fèi)用由每位業(yè)主來(lái)分?jǐn)?/strong>，這就是公攤面積的雛形。

明確的規(guī)定是在2001年，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》做出了明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。

在預(yù)售制之下，公攤面積的不確定性大大提高，實(shí)際的公攤面積和約定的是否相符成為矛盾點(diǎn)。

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公用建筑面積（公攤面積）

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積

公用建筑面積則包括兩部分：

1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

2.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

公攤面積到底有多大？目前沒(méi)有設(shè)置一個(gè)上下限，但是根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，如果房屋面積縮水出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對(duì)值3%的標(biāo)準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。

所以像此次青島這位業(yè)主的情況，明顯是違反了規(guī)定的，如果想退房有權(quán)利退房，不想退房也可以要求絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還。

不同類(lèi)型的房子公攤系數(shù)不太一樣，參見(jiàn)下圖：

公攤面積的糾紛究竟是怎么來(lái)的？大體上有兩方面原因：

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》2個(gè)國(guó)家測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，但是標(biāo)準(zhǔn)雖然有了，監(jiān)督卻還是個(gè)難題。在公攤面積測(cè)量上，有些房企會(huì)暗戳戳“注水”，導(dǎo)致計(jì)算不透明，業(yè)主只能被動(dòng)獲知信息。

有人問(wèn)：業(yè)主不能自行測(cè)量核實(shí)一下嗎？

基本不可行。

公攤面積的計(jì)算非常專業(yè)，而且除了墻體之外，室內(nèi)的柱子、煙道、衛(wèi)生間的排氣道等都要算入套內(nèi)面積。門(mén)廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道等一些設(shè)施都要計(jì)入公攤面積。這些地方業(yè)主想靠自己計(jì)算清楚，很難。

這個(gè)難度一方面來(lái)自于上一條我們提到的測(cè)量問(wèn)題，另一方面來(lái)自于合同的不嚴(yán)謹(jǐn)。

尤其是關(guān)于公攤面積的相關(guān)違約責(zé)任這方面，盡量細(xì)化。

雖說(shuō)我們很難自己去測(cè)量清楚公攤面積，但是通過(guò)房地產(chǎn)商公布出來(lái)的信息可以進(jìn)行簡(jiǎn)單的測(cè)算，購(gòu)房者可以通過(guò)咨詢專業(yè)人士，盡量了解公攤面積的實(shí)際情況。

如果已經(jīng)到了需要維權(quán)的地步怎么辦呢？

最重要的是證據(jù)要留好，比方說(shuō)當(dāng)初報(bào)建的時(shí)候，報(bào)建的公攤面積到底有多少，又做出了哪些承諾。然后再去相關(guān)的行政主管部門(mén)進(jìn)行投訴，不行的話還可以向人民法院提起訴訟。

如果對(duì)公攤有異議，可以去房產(chǎn)測(cè)繪中心申請(qǐng)面積鑒定，不過(guò)要帶好相關(guān)的資料，可以進(jìn)行電話咨詢確定。

日前網(wǎng)絡(luò)上爭(zhēng)論比較多的就是：既然公攤面積隱患這么大，那公攤面積到底能不能取消？

取消的呼聲雖然很大，但有不少業(yè)內(nèi)人士指出，公攤面積雖然是存在一定的問(wèn)題，但“牽一發(fā)動(dòng)全身”，如果取消，短期內(nèi)造成的影響會(huì)很大，引發(fā)房?jī)r(jià)波動(dòng)、責(zé)任劃分、公攤部位管理等諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。所以即便會(huì)取消，可能也需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間慢慢過(guò)渡。