近期網(wǎng)絡(luò)上圍繞著公積金貸款討論的熱火朝天，公積金貸款利率直接影響到消費(fèi)者買房的成本，是全民關(guān)心的話題。
隨著貸款利率的變化，不少人接到了“轉(zhuǎn)貸”電話，這是怎么回事？
我們先看看什么是“轉(zhuǎn)貸”，然后再來具體分析這些“轉(zhuǎn)貸”電話是否蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)~
多地公積金貸款利率下降
9月30日，央行宣布，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
隨后，北京、海南、無錫、杭州、安徽等多個省市都開始宣布調(diào)整公積金貸款利率，將利率下降到央行下調(diào)的水準(zhǔn)。
央行七年來首次下調(diào)公積金貸款利率，北京公積金貸款利率創(chuàng)下近20年新低，因此此次下調(diào)引起的討論度非常高。
公積金貸款
小金在往期曾詳細(xì)介紹過公積金貸款，對公積金貸款不太了解的小伙伴先點(diǎn)擊鏈接了解一下：鄭州住房公積金貸款額度提升至80萬，公積金貸款到底怎么樣？常識類的這里就不多說了。
這次公積金貸款利率下調(diào)大家主要關(guān)注的有兩點(diǎn)：
1.利率下調(diào)意味著貸款買房所需要的成本降低了。
其實(shí)在兩年前，商業(yè)貸款的利率可能達(dá)到5%以上，公積金貸款利率擁有很大的優(yōu)勢。
隨著時間變化，為了推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，商業(yè)貸款利率逐步下滑。今年5年期以上LPR已經(jīng)連續(xù)3次下調(diào)，9月29日央行、銀保監(jiān)會公布部分城市首套房商貸利率可以低于4.1%。之后，多個城市的主流房貸利率降至下限水平。
這意味著公積金貸款的最大優(yōu)勢在逐步喪失。此次公積金貸款利率下調(diào)讓公積金再次站在絕對優(yōu)勢的位置。
2.公積金貸款有限額，首套房的限額在40萬到90萬不等。
為了吸引購房者，有些城市會提高限額，這個在上方鏈接的文章里也有提到過。
但是對很多城市來說，一套房可不止這個數(shù)字。剩下的貸款怎么辦？大部分會采用組合貸款的方式。也就是一部分貸款用公積金貸款，另一部分使用商業(yè)貸款。
在公積金貸款利率下調(diào)以后，使用公積金貸款明顯可以大幅度降低成本。因此，近期有很多人頻繁接到了轉(zhuǎn)貸電話。
什么是轉(zhuǎn)貸
轉(zhuǎn)貸的方式不止有一種，而我們這里說的轉(zhuǎn)貸，主要指的是商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換為公積金貸款，簡稱“商轉(zhuǎn)公”。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，已有近20城推行“商轉(zhuǎn)公”政策，包括福州、常州、洛陽等。“商轉(zhuǎn)公”對于購房者來說的確是一種減輕還款的負(fù)擔(dān)的優(yōu)選。
但是“商轉(zhuǎn)公”的限制也不少。
1
還清商業(yè)貸款
從各城市出臺的要求來看，部分城市要求購房者先把手里的商業(yè)貸款還清，才能進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”，這對還款人有一定的資金壓力。不過部分城市出臺了“順位抵押”模式，在維持原商業(yè)個人住房貸款抵押登記不變的情況下，辦理公積金貸款第二順位抵押權(quán)，將公積金貸款直接發(fā)放到原貸款的商業(yè)銀行賬戶來沖抵原貸款余額。
2
要求“首套房”和“首次辦理”
部分城市要求只有首套房才能辦理“商轉(zhuǎn)公”，還有城市提出家庭首次申請公積金貸款才能辦理。不同城市的要求不一樣，但大多數(shù)要求比較嚴(yán)格。
3
受當(dāng)?shù)毓e金運(yùn)轉(zhuǎn)情況所限
洛陽提出，公積金貸款個貸率連續(xù)3個月低于85%（含）時，開展“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)；個貸率連續(xù)3個月高于95%（含）時，暫停“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。
4
房子必須有“兩證”
即《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用證》原件。
5
組合貸中的商業(yè)貸款不能轉(zhuǎn)貸
根據(jù)目前的要求，“商轉(zhuǎn)公”的前提是必須是純商業(yè)貸款才能進(jìn)行轉(zhuǎn)化，而組合貸不包括在內(nèi)。不過部分城市商業(yè)貸款是可以轉(zhuǎn)化為組合貸的。
轉(zhuǎn)貸真的合算嗎
轉(zhuǎn)貸對于購房者來說合不合算要從以下幾個問題去考慮：
一是轉(zhuǎn)貸可以省多少錢？
二是轉(zhuǎn)貸是否適合自己的現(xiàn)狀？
三是轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)能否承擔(dān)？
轉(zhuǎn)貸的限制比較多，每個城市都有差別，能不能用轉(zhuǎn)貸的方式節(jié)省購房成本還要看購房者個人及所在城市的情況，綜合考慮個人貸款情況和轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)再進(jìn)行決定。
轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于我們上文提到的限制：花費(fèi)時間太長、不容易符合條件、不是每個城市都可以辦理、可能帶來還款壓力等。
除此之外，還有另外一個主觀風(fēng)險(xiǎn)，來自于小金前文提到的轉(zhuǎn)貸電話。
圖源網(wǎng)絡(luò)
邀請轉(zhuǎn)貸的電話是銀行打來的嗎？
絕對不是！
如果你接到了這種電話，那么大概率是一些中介打來的。
中介可以通過邀請客戶轉(zhuǎn)貸按照額度的一定比例進(jìn)行收費(fèi)。但他們口中的轉(zhuǎn)貸卻不一定是我們以為的“商轉(zhuǎn)公”，很多都是個人消費(fèi)貸和經(jīng)營性貸款，也就是“商轉(zhuǎn)商”。
很多中介不基于事實(shí)，把貸款利率說的很低，誘惑客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)貸。而一些客戶由于不具備商轉(zhuǎn)公的條件，容易被中介的描述所吸引。
房貸一般最長可以辦理30年，利率也是圍繞著LPR變動，相對比較穩(wěn)定，有政策保護(hù)。但經(jīng)營貸和消費(fèi)貸就不一定了，盲目轉(zhuǎn)貸會為消費(fèi)者帶來巨大的損失，甚至面臨提前還貸的局面。
小金提醒大家，如果接到了轉(zhuǎn)貸電話，一定要注意分辨，如果想要進(jìn)行“商轉(zhuǎn)公”，需攜帶相關(guān)材料到原商貸銀行咨詢辦理，切勿盲目辦理。