貸款買房，首先是要奮斗出房子的首付。首付款的比例直接決定了買房的進度。近日在網(wǎng)絡(luò)媒體上，“零首付”成為關(guān)鍵詞。這究竟是福利還是噱頭？
監(jiān)管出手整頓違規(guī)銷售
日前惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，主要內(nèi)容有幾個：
01.提到查處的違規(guī)銷售行為包括首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等。
02.對于造成不良影響的企業(yè)，將關(guān)停網(wǎng)上交易系統(tǒng)（鎖盤）。
03.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機構(gòu)的主體要履行責(zé)任，將加大整頓力度。
這不是第一次地方監(jiān)管出手整頓，也不是第一次在房產(chǎn)銷售中出現(xiàn)“零首付”的宣傳。然而仔細了解之后，“零首付”似乎并不是真的不需要購房者支付首付款。
“零首付”到底是什么意思
“零首付”的操作
乍一看這個詞，很多人會理解為不需要付首付，實際上并不是這樣。在操作上主要有兩種：
NO.01 做高合同價格，提高貸款額度
打個比方：
小明想要買一套價值100萬的房子，銀行貸款時，按照7成的貸款額度，可以貸70萬，首付需要30萬。
如果開發(fā)商將估值提高到120萬，做高合同價格，那么就可以貸款84萬，首付就只需要16萬。估值更高一些，就可以實現(xiàn)零首付甚至負首付。
NO.02 通過其他貸款增加貸款額度
比如“裝修貸”“消費貸”等，想辦法找其他的名目，或者求助于第三方貸款平臺將首付金額進行貸款支付，以達到零首付的目的。
還有些是“返首付”，買房后才進行返還，但返還時間就不一定，可能會一拖再拖。
這么做的風(fēng)險有多大呢？
首先，《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》第二條有明確規(guī)定：商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款。
也就是說，零首付本身就是明令禁止的，做高合同價格更是違法違規(guī)行為。
其次，通過其他貸款來支付首付款會大大增加還款壓力和負債成本，尤其是利息可能會很高，如果后期無力償還，會為購房者增加資金風(fēng)險和信用風(fēng)險。
購房者對于買房的首付問題需要有全面的了解。
買房首付怎么付？
在首付比例上，不同地區(qū)有不同的規(guī)定，有些地區(qū)為了刺激房地產(chǎn)市場，會在一定時期內(nèi)降低首付比例。
比如5月初，惠陽區(qū)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%。有時候，房地產(chǎn)商為了吸引消費者購房，會墊付一部分首付款，將首付比例進一步降低。
首套房和二套房以及二手房的首付比例是有很大差別的。
首套房
大部分地區(qū)，首套房的首付比例都在20%-30%左右，如果在銀行貸款，最高貸款額度可以達到80%。
二套房
二套房的首付比例之前基本都是40%以上，很多地區(qū)都在60%左右，再后來許多地區(qū)將首付比例下降到30%。
二手房
二手房的首付比例就更高一些，可以達到50%-70%，當(dāng)然也不是絕對的。想要盡快出手二手房，降低首付比例也是一種很好用的策略。二手房與一手房相比，還有一些其他的費用。比如中介費、買賣公證費、查檔費等等。
怎么買最劃算？
有人說，買房子首付越低越劃算，因為手里的錢還有其他的用途，可以用來裝修等等，邊住邊還最合適。
也有人說，首付越高越劃算，后續(xù)還款壓力小，實際支付的成本更低。
其實二者確實各有優(yōu)劣，最終是根據(jù)個人的實際情況來選擇。
有條件的話，當(dāng)然是首付比例高更合適。首付高也代表了一定的經(jīng)濟能力，銀行貸款時會相對順利一些，首付比例低可能就需要拿著各種流水證明才能獲得銀行的信任。
其次首付比例高確實可以減輕還款壓力。而且有人覺得與其把大量的錢投入到房子里，不如拿出一部分去做投資理財，也許賺的錢會遠遠大于還款利息。
但是對于手里資金緊張的人來說，很難抵抗低首付比例的誘惑，用當(dāng)下最少的資金盡快擁有屬于自己的房子是大多數(shù)人的想法。至于還款壓力，那是未來的事。
在對于房價上漲比較看好的時候，更多人會希望盡快拿下新房，而且還可以省下更多的房租，從這種角度來說，也是比較劃算的事。
所以選擇什么樣的首付比例，還是要看錢包夠不夠鼓了。
選好首付款比例，選擇什么樣的還款方式最合適呢？
答：房貸的還款方式最常見的有兩種：等額本金與等額本息
等額本金還款法，是將本金分攤到每個月中，同時還清上一還款日至本次還款日之間的利息。隨著本金越來越少，利息也會逐月遞減。
等額本息還款法，是將本金的總額與利息總額相加，然后分攤到每個月償還固定金額。
可以看出，不同的還款方式，月供壓力是不一樣的。很明顯等額本金還款，在前幾年的時候月供壓力會比較大。但是從總還款金額來說，等額本金的總利息要少于等額本息法。
所以如果當(dāng)下還款壓力較大，但有穩(wěn)定收入，更適合等額本息法；如果當(dāng)下還款壓力不大，等額本金法更合適。
買房還款不是一件小事，可能要二十年三十年才能完成，在這個過程中，隨著利率變化，還有一些人會選擇提前或延后還款。無論如何，根據(jù)當(dāng)下的實際情況靈活變通才能最大程度地節(jié)約成本。