“以舊換新”這個詞，我們常常在購買電器的時候看到，如今許多地區(qū)的商品房也能“以舊換新”了，你知道嗎？
央視財經(jīng)對于江蘇省4月2日落地“以舊換新”政策進行了報道，這其實在全國并不是首例。
從去年以來，淄博、濟寧、海寧、寧波、南京、南通、揚州、連云港、蘇州、嘉興、濟南、日照、鄭州、阜陽等眾多城市相繼開啟了房產(chǎn)“以舊換新”。
從成效來說，效果不一。有的地區(qū)顯示，該政策有效提高了樓市活躍度，比如寧波。有的城市則處于咨詢?nèi)藬?shù)較多，但實際效果還不太明顯的階段。
“以舊換新”具體怎么換？
各地的商品房“以舊換新”政策在具體實施上并不是統(tǒng)一的，模式有一定的差別。
大體上有兩種模式：
NO.1 幫賣模式
購房者先是跟房企簽訂一個服務合同，并且選定好新房，然后交納一個新房意向定金，這個定金其實就是鎖定新房用的。
之后房企對客戶的舊房進行查證、驗房、實勘等。協(xié)議在一定期限內(nèi)，比如3-6個月幫助客戶把舊房賣出，然后客戶辦理新房的購房手續(xù)，如果沒有賣掉，則退還意向定金。
很多時候，購房者是與房企和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂三方協(xié)議甚至多方協(xié)議，由中介幫賣，承擔營銷費用，讓購房者的舊房加速賣出，實現(xiàn)更快的置換。
這種模式用一句話概括就是：先定新房，同步賣舊房，賣出則定，未賣出則退。
NO.2 回購模式
由房企或者是第三方機構(gòu)直接接手購房者的舊房，對舊房進行評估，然后這部分錢作為新房的首付，定向購買當?shù)氐囊惶仔路俊＝K這次“以舊換新”政策就是這種模式，置換的資金以“房票”的形式一次性兌換。
這種模式對于購房者來說肯定要更省心一點，不僅買賣一次性辦好，流程簡單方便，而且不用擔心舊房賣不出去。
但是對于房企來說，壓力就大了一些，收到舊房以后如何妥善處理，成功去庫存是一大難題。所以一般政府會給收購舊房的房企一定比例的補貼，或在稅收等方面予以優(yōu)惠。
目前，不少城市實行的還是幫賣模式，直接回購不論是對于房企，還是政府來說，都需要承受更大的壓力。
還有的城市同時提供“委托置換”和“直接置換”兩種模式，其實就是幫賣和直接回購的模式，購房者可以自行選擇。直接置換比較方便快捷，但有可能不如委托置換賣出的舊房價格高。
“以舊換新”有何影響？
1.對于房地產(chǎn)市場來說：
以舊換新能激勵存量房的流動，為市場帶來新的買賣動力，有助于在經(jīng)濟下行期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求。同時通過促進二手房市場與新房市場的相互作用，有可能幫助調(diào)節(jié)房價。鼓勵更多的家庭根據(jù)自身需求進行住房升級或換位，有助于實現(xiàn)房源的優(yōu)化分配。
2.對于房企來說：
以舊換新首先能促進新盤銷售，尤其是那些針對提升住房條件需求的家庭。幫賣模式下有利于房企快速去化存量房源或新房庫存，減輕資金壓力。不過，如果舊房出售不順利，可能會有白白增加銷售成本的風險。回購模式下，雖然有政府的助力，但如何妥善處理回收的舊房也是一大挑戰(zhàn)。
3.對于消費者來說：
家庭可以通過以舊換新的方式，以較低的成本和更便捷的方式改善居住條件，對于有這方面需求的家庭來說，無疑是打開了一扇方便之門。不過新房選擇是定向的，不能隨意挑選，這方面也給消費者帶來了一定的局限性。
購房者如何應對“以舊換新”？
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首先，購房者要明確自身是否有換新的需求，以及具體的需求，比方說新房的位置有沒有要求，預算是多少，面積需求是多少，房屋建設的要求等等。
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其次，由于不同地區(qū)的“以舊換新”政策存在差別。購房者要清楚當?shù)氐木唧w政策是什么樣的。是幫賣模式？還是回購模式？新房的限制有哪些？具體換新流程是怎么樣的？
有時候回購模式之下，對舊房是有一定要求的，比方說有些地方要求舊房房齡不能超過10年，擁有不動產(chǎn)權(quán)證，不存在墻體開裂、承重墻損壞等問題，舊房總價不能超新房總價的60%等。
03
購房者要做好心理預期，尤其是幫賣模式之下。
目前市場上二手房賣出的難度比較大，尤其是如果想要換掉舊房，舊房可能本身就存在一定的問題。比方說位置、朝向、房屋結(jié)構(gòu)等等。幫賣模式之下，雖然會優(yōu)先出售，但是賣不出去也有可能。如果想要順利賣出，可能在價格方面就要有一定的讓步，這一點消費者要做好準備。
無論如何，對于購房者來說，做好充足的準備，提起了解詳細的政策是前提，尤其要看清楚合作協(xié)議中的具體款項，盡量避免出現(xiàn)更多的糾紛。