2021年6月21日，我國首批9只公募REITs上市，如今四年過去，中國公募REITs市場迎來里程碑時刻——總市值首次突破2000億元大關(guān)。
截至6月底，全市場上市REITs產(chǎn)品達(dá)73只，較2021年首批上市的9只產(chǎn)品增長超8倍，總規(guī)模從初始的314億元躍升至2060億元，成為亞洲規(guī)模最大的REITs市場。
之所以有這么驚人的發(fā)展速度，政策紅利是重要因素。
2024年是關(guān)鍵的一年：
2月，證監(jiān)會明確REITs權(quán)益工具屬性，允許機(jī)構(gòu)投資者將其計入FVOCI科目，降低二級市場波動對財報的影響。
7月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，將底層資產(chǎn)擴(kuò)容至交通、能源、數(shù)據(jù)中心等13大類。
REITs類型多樣，風(fēng)險收益各有千秋，投資者該如何識別？
REITs的主要分類
從投資方式及收益來源的維度來看，REITs 主要分為租賃型和非租賃型。
租賃型REITs主要收入來源是房地產(chǎn)的租金以及房屋增值所帶來的豐厚收益。它直接投資并持有各類物業(yè)，寫字樓、商場、酒店、工業(yè)廠房、物流中心、數(shù)據(jù)中心等非住宅類物業(yè)，都在其投資范圍之內(nèi)。
這類REITs通常收益波動較小，收益相對較低，但是比起銀行存款還是要“香”太多了。
非租賃型REITs包括固定資產(chǎn)型和無形資產(chǎn)型。固定資產(chǎn)型比如新能源電站，依賴主動經(jīng)營，收益受供需影響、原材料價格波動影響，比如電力價格。
無形資產(chǎn)型依托特許經(jīng)營權(quán)，比如高速公路，經(jīng)營權(quán)到期后價值歸零。
按行業(yè)類別劃分，REITs 又可分為基礎(chǔ)設(shè)施、零售、住宅和辦公樓等不同類別。不同類別的 REITs，由于底層資產(chǎn)的特性各異，在風(fēng)險收益方面也呈現(xiàn)出截然不同的特點(diǎn)。
基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 投資的底層資產(chǎn)多為高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流設(shè)施等大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
零售 REITs 主要投資于購物中心、商業(yè)街等零售物業(yè)。
住宅 REITs 投資的主要是租賃住房等住宅類物業(yè)。
辦公樓 REITs 投資的是寫字樓等辦公物業(yè)，其收益同樣與經(jīng)濟(jì)形勢和企業(yè)的辦公需求密切相關(guān)。
不同類型 REITs 的風(fēng)險收益程度不同，來源也不同，投資風(fēng)險我們放到最后再詳細(xì)說。
普通人如何參與REITs投資
目前，我國的公募 REITs 主要在上交所和深交所掛牌交易，新發(fā)REITs可通過公募基金渠道申購。但是一級市場認(rèn)購大多是機(jī)構(gòu)投資者，個人投資者的中簽率非常非常低。
因此，普通投資者可以選擇二級市場交易。投資者只需擁有一個證券賬戶，便可像買賣股票一樣輕松買賣 REITs 基金份額。
開戶要求：證券賬戶+開通基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限
交易費(fèi)用：免印花稅，傭金約萬三
流動性選擇：優(yōu)先選日均成交超千萬的產(chǎn)品
除此之外，投資者還可以通過購買投資 REITs 的基金間接參與 REITs 投資。一些基金公司會發(fā)行專門投資 REITs 的基金產(chǎn)品，這些基金通過投資多只 REITs，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的分散配置，從而在一定程度上降低了單一 REITs 帶來的風(fēng)險。對于那些對 REITs 投資感興趣，但又缺乏專業(yè)知識和時間進(jìn)行研究的投資者來說，投資這類基金產(chǎn)品是一個不錯的選擇。
最后，我們再來說一下風(fēng)險問題。
風(fēng)險預(yù)警與避坑指南
REITs 投資并非毫無風(fēng)險的 “世外桃源”，雖然 REITs 具有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流和分紅收益，但它依然無法擺脫市場波動的影響。不動產(chǎn)市場的整體走勢、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、政策法規(guī)的調(diào)整等因素，都會對 REITs 的價格和收益產(chǎn)生重要影響。
在經(jīng)濟(jì)下行時期，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入可能會下降，空置率上升，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn) REITs 的收益受到?jīng)_擊，價格也可能隨之下跌。
若 REITs 的底層資產(chǎn)是單一項(xiàng)目，那么該項(xiàng)目的運(yùn)營情況將直接決定 REITs 的收益表現(xiàn)。運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)水平、管理經(jīng)驗(yàn)以及運(yùn)營策略等，都會對項(xiàng)目的運(yùn)營效率和收益產(chǎn)生重大影響。一個運(yùn)營管理不善的項(xiàng)目，可能會出現(xiàn)租金收繳困難、設(shè)備維護(hù)成本過高、租戶流失等問題，進(jìn)而影響 REITs 的分紅和價值。
有些 REITs 可能會以較高的股息率作為賣點(diǎn)吸引投資者，但這其中可能隱藏著陷阱。高股息率可能只是暫時的，并非源于底層資產(chǎn)的真實(shí)盈利能力。REITs 可能通過出售資產(chǎn)、減少資本支出或者過度借貸等方式來維持高股息，這種表面上的高股息并不能持續(xù)，一旦后續(xù)資產(chǎn)運(yùn)營出現(xiàn)問題，股息率可能會大幅下降，投資者將遭受損失。
投資者要注意
1.不要將所有的雞蛋放在一個籃子里，選擇投資多只不同類型、不同底層資產(chǎn)的REITs 產(chǎn)品，構(gòu)建起多元化的投資組合。
2.密切關(guān)注政策法規(guī)的變化以及市場動態(tài)，有助于投資者把握市場機(jī)遇，提前規(guī)避潛在風(fēng)險，更好地了解REITs 市場的整體走勢和投資熱點(diǎn)。
3.投資REITs前分了解其特點(diǎn)、類型、投資方式以及潛在風(fēng)險，謹(jǐn)慎做出投資決策，不要盲目跟風(fēng)。