對于身在異鄉(xiāng)租房生活的人來說，這段時間自如蛋殼的變動給他們帶來了很多困擾。小金在朋友圈看到許多朋友都在關注事件動態(tài)，今天我們就以自如蛋殼近期的新聞來探討一下長租房。
自如蛋殼陷入輿論風波
近期，網上爆料自如趁疫情時期換房不便大幅漲價；蛋殼要求房東免租數月，但只免去租客短時間內的房租。雖然雙方都已做出回應，但仍陷入了輿論風波，造成信用危機。小金先帶大家簡單了解一下這兩起事件。
自如趁疫情漲價？
從2月初開始，網上出現(xiàn)了不少網友聲討自如在疫情期間趁租客不方便搬家肆意哄抬租金，續(xù)約價格增長10%-30%。
有網友發(fā)帖，一位上海的租客整租一居室原4290元/月，而續(xù)租價格漲到5160元/月，并且是系統(tǒng)自動上漲，沒有事先通知租客。
2月20日，自如CEO熊林在微博上就這次事件做了回應，聲稱近期價格調整是因為產品續(xù)約類型不同，是基于市場價格變動的既定調整。
蛋殼趁機賺房租？
2月13日，蛋殼的一位租客接到蛋殼通知，要求一周之內搬離，否則停水停電。
類似這樣的事件，疫情發(fā)生以來爆料頻繁，在新浪黑貓投訴平臺，有關蛋殼公寓的投訴已超過6000條。
除強制搬離，蛋殼還被爆出疫情時期強制要求房東免租，卻只對部分租客進行“定向免租”，雙倍獲取免租期內的收益。
2月17日，蛋殼發(fā)布《蛋殼公寓致廣大房東的真心話》，稱并非強制房東免租，尋求到的免租期支持也會最終回饋給廣大租客。
疫情對于長租房市場的影響
這場來勢洶洶的疫情對于各行各業(yè)都產生了巨大影響，長租房市場也未能幸免，給長租房行業(yè)的資金方面帶來了巨大壓力。
1. 寒冬剛過，回春無望
2019年長租房行業(yè)經歷了寒冬，年底是退租高峰期，長租房企業(yè)希望能夠趁2020年上半年回春一點，但這個指望毫無疑問是落空了。
2. 空置率大幅增加
由于疫情影響，很多人返工不便，為了不浪費租金，在房租到期時不再繼續(xù)續(xù)租，這導致長租房的空置率大幅增加，租金收入降低。按照業(yè)內默認的指標，出租率在90%以上才有可能盈利，長租房的現(xiàn)金流主要依靠房租收入，如今出租率降低對于長租房行業(yè)是個巨大的打擊。
3. 員工復工難，運營難度增加
復工難是所有企業(yè)現(xiàn)如今要面對的難題，長租房行業(yè)自然也不例外。員工無法正常返工，增加了運營難度和人力支出成本，使得原本就現(xiàn)金吃緊的長租房行業(yè)壓力更大。
對于長租房行業(yè)來說，雖受到一些影響，但比起餐飲業(yè)、旅游業(yè)千億級的損失，這種影響仍然在可控范圍之內。長租房損失最大的區(qū)域還是集中在湖北。
暴雷不斷，危險的商業(yè)模式凸顯
長租房領域的大量暴雷從2018年就開始了，常出現(xiàn)兩種情況，一是租客按時繳納房租，但房東幾個月收不到，租房公司遲遲不退還，租房貸盛行，許多租客莫名背上債務、甚至被趕出公寓，數萬人因此受損。二是租客無法收到退換的押金。
北京昊園恒業(yè)、寓見公寓和鼎家公寓等都在暴雷期倒閉。這些公寓倒閉后，人去樓空，老板跑路、員工辭職，只留下租客們去收拾爛攤子。
長租房暴雷從一線城市蔓延到二線、三線，從創(chuàng)業(yè)公司向一些有背景和資源的公司發(fā)展，始終沒有終止。
危險的商業(yè)模式
如果按照運營模式分類，國內的長租房主要可以分為“集中式”和“分散式”兩類。
集中式：以傳統(tǒng)商業(yè)地產運作模式維護，自己擁有土地或者樓房，自行改造后進行運營。
分散式：尋找愿意出租房屋的房主，整合房主房源再進行重新裝修后出租，類似于中介。像自如、蛋殼基本都是這種模式。
其中分散式模式更具高風險，造成這種風險的因素就是——高進低出。
這是一種競爭策略，目的是快速搶占市場份額，但同時減少了盈利空間。
據蛋殼公寓招股書顯示，蛋殼公寓的租賃成本自2017年以來逐年攀升，由2017年的5.12億元增至2019年前三季度的44.5億元，占總運營成本比例由77.9%進一步提升至2019年三季末的89%。高昂的租賃成本讓蛋殼公寓的“身負重債”。
那么如何解決重債危機呢？
1. 推薦租客使用“租金貸”
不知道大家有沒有注意過，在租房的時候，很多公司都有一種“租金貸”，不過現(xiàn)在比較常見的是分期付款。有時就放在最上方顯眼的地方，鼓勵用戶使用這種方式支付。
“租金貸”的邏輯是租戶申請成功并支付首月房租后，其實是向銀行申請一筆11個月房租之和的貸款，然后這筆貸款一次性打給租房公司，租戶每月向銀行還貸，而租房公司定期向房東支付租金。這樣，公司就可以提前收到要打給房東的租金，緩解企業(yè)的資金壓力，但其實這種模式實際上是租客在以個人信用在幫長租公寓企業(yè)貸款，把一部分風險轉嫁給了用戶。
而現(xiàn)在常見的分期付款，也就是“押一付一”，用戶需要按照分期還款的方式按月支付當期房租及相應的服務費給企業(yè)。不過，有些公司對外宣傳的房租“押一付一”卻藏著“租金貸”。租客不知情簽下合作，只能選擇接受貸款協(xié)議或者支付一年的房租。
比如之前被爆出的鼎家，租客若想在鼎家實現(xiàn)“押一付一”的租金支付方式，要通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”的APP，一次性把12個月租金付給鼎家，再每月返還給貸款APP相應金額。
去年12月，住房和城鄉(xiāng)建設部等6部門聯(lián)合印發(fā)了《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，明確提出各地方指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶；住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。
2. 對房東降價，對租客提價，賺取差價
有些租房公司會對房東壓價，但是租客那邊卻在不斷提價，由于房東與租客之間的溝通存在阻礙，租房公司便會趁機賺取差價。
政策壓力加上此次疫情帶來的影響，長租房行業(yè)面臨的難題更加嚴重，也難怪自如蛋殼會犧牲美譽來爭取現(xiàn)金了。
房東與租客如何應對這場“金融游戲”？
房東
1. 要求租房公司依照《合同法》披露相關信息。比如委托房屋的現(xiàn)狀、租戶情況、租金的金額、支付方式、實際支付情況等。
2. 要求租房公司協(xié)助聯(lián)系租客，確保情況透明。疫情時期房東應該向租客詳細了解免租情況，正常對外出租時也應該了解租客是否按時支付了租金。
3. 發(fā)現(xiàn)租房公司的違法違規(guī)行為可向仲裁委員會提起仲裁，或者向法院進行訴訟。
租客
1. 租房時盡量不要選擇“押一付一”的付款方式，更不要選擇類似“租房貸”的貸款方式支付。租房貸是風險的主要根源，租客想要避開風險，就要盡量避開租房貸的使用以及容易陷入租房貸的分期付款。
2. 與房東保持溝通。即使是通過租房公司進行房屋租賃，租客也因該了解房東的相關信息并且保持聯(lián)絡，確保雙方的信息暢通透明。
3. 如果遭遇侵權，要使用法律武器維護自己的合法權益。